SEDUSO ‘asfixia’ a desarrolladores: ¡También con el régimen de condominio!
Recientemente, tras un proceso que sugiere posibles demoras, la Secretaría de Desarrollo Urbano de Monterrey (SEDUSO) finalmente autorizó el régimen de condominio al proyecto inmobiliario de usos mixtos ÚNA, desarrollado por Internacional de Inversiones (IDEI).
Monterrey, Nuevo León, a 1 de febrero de 2024 – El desarrollo inmobiliario en Monterrey enfrenta un desafío crítico que va más allá de la construcción y diseño de proyectos: la agilidad en la gestión de trámites urbanísticos.
La lentitud en la aprobación del régimen de condominio por parte de la Secretaría de Desarrollo Urbano de Monterrey (SEDUSO), que dirige Brenda Lizbeth Sánchez Castro, se perfila como uno de los escollos (¡Oootro más!), complicando la entrega de proyectos y afectando la dinámica financiera de los desarrolladores inmobiliarios y la satisfacción de los compradores, que sufren retrasos importantes en la entrega de sus departamentos.
Dicha situación representa, además, un duro golpe para los desarrolladores y sus inversionistas, llevándolos a enfrentar problemas de flujo que, en muchos de los casos, pudieran resultar catastróficos.
El núcleo del desafío:
El régimen de condominio es fundamental para la escrituración individual de departamentos, permitiendo así la conclusión de ventas mediante créditos hipotecarios.
Sin este, los desarrolladores se encuentran en un limbo, incapaces de recuperar sus inversiones ni de generar utilidades esperadas, debido a la reticencia bancaria a financiar propiedades sin este régimen.
Esta situación genera un ciclo pernicioso donde la burocracia afecta directamente la viabilidad financiera de los proyectos y la confianza del mercado.
Efectos en el sector inmobiliario:
La lentitud en otorgar el régimen de condominio no solo implica retrasos en la entrega de proyectos, sino que también puede conducir a problemas financieros graves para los desarrolladores y a un descontento palpable entre los compradores.
Un ejemplo ilustrativo de estos desafíos podría ser el proyecto ÚNA, desarrollado por Internacional de Inversiones (IDEI).
Ubicado en la avenida Félix U. Gómez Sur, en el centro de Monterrey, este proyecto cuenta con 224 departamentos y 10 locales comerciales, extendiéndose sobre un terreno de 2,510.45 metros cuadrados con una construcción total de 29,432.20 metros cuadrados.
A pesar de estar completamente listo para su entrega, la tramitación del régimen de condominio pudo haber significado una barrera significativa, reflejando los problemas potenciales que podrían enfrentar otros desarrollos similares.
Perspectiva de Expertos:
De acuerdo con expertos inmobiliarios consultados, los retrasos suelen originarse en la gestión lenta de tramitaciones en Monterrey, no solo para licencias de construcción sino crucialmente para la aprobación del régimen de condominio.
Este régimen es vital pues detalla todas las unidades privativas del proyecto, incluyendo las áreas comunes.
Los desarrolladores, como es el caso de IDEI con ÚNA, inician este trámite generalmente cuando la obra alcanza un 60% de avance, buscando asegurar que el documento refleje las medidas finales de construcción “as built”.
Sin embargo, los retrasos crónicos en la SEDUSO complican los esquemas comerciales típicos en proyectos de vivienda vertical, donde los desarrolladores recaban sólo un 20% del valor del proyecto (Preventa) durante la fase de construcción, financiando el resto del monto requerido para iniciar la obra a través de créditos puente y esperando recuperar el 80% restante del costo total del proyecto al momento de la entrega.
Este 80% restante, esencialmente, se origina de los pagos realizados por los compradores, la mayoría de los cuales suelen concretarse a través de créditos hipotecarios al finalizar la construcción.
Cuando los compradores obtienen la entrega de sus viviendas, las instituciones financieras desembolsan los montos de los créditos hipotecarios a los desarrolladores, completando así el valor total del proyecto.
Los retrasos en este proceso no solo inflan los costos por intereses de los créditos puente sino que también posponen la recepción de estos pagos cruciales, afectando el flujo de caja y elevando los riesgos financieros del proyecto.
Este escenario resalta la importancia crítica de una administración eficiente frente a los obstáculos burocráticos para asegurar la rentabilidad y la sostenibilidad financiera del proyecto de vivienda vertical.
Esta estrategia, que depende críticamente de la puntualidad en la obtención del régimen de condominio, se ve seriamente afectada, impactando la liquidez y la capacidad de los desarrolladores para concluir sus proyectos y realizar las escrituraciones necesarias.
En un panorama donde cada día cuenta y cada retraso se traduce en costos elevados, es imperativo que la SEDUSO y otras entidades reguladoras reconsideren y agilicen sus procesos.
La competitividad de Monterrey como ciudad líder en el desarrollo inmobiliario depende de su capacidad para ofrecer un entorno propicio que no solo atraiga, sino que también retenga y fomente el crecimiento de los desarrolladores inmobiliarios.
La historia de ÚNA y de tantos otros proyectos que enfrentan desafíos similares debe ser un llamado a la acción. No solo para repensar las políticas y procedimientos actuales sino para construir un futuro en el que el sector inmobiliario pueda prosperar libre de las cadenas de la burocracia.
En este momento crucial, la pregunta que queda es: ¿Estamos listos para hacer los cambios necesarios y permitir que nuestra ciudad crezca al ritmo que sus desarrolladores y ciudadanos merecen? Solo el tiempo, y nuestras acciones, lo dirán.
Zona de contacto
Secretaría de Desarrollo Urbano Sostenible de MTY (SEDUSO MTY)
Brenda Sánchez Castro
Secretaria de Desarrollo Urbano Sostenible de MTY
T. +52 (81) 8130 6565
brenda.sanchez@monterrey.gob.mx
Lic. Tania Virginia Neri Borjas
Coordinador Jurídico
José Juan Mata Escamilla
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