¡Ojo con el diseño de las instalaciones al construir edificios!

En entrevista con Infoobras.mx, el project manager, ingeniero y gerente de obras Jaume Ferrándiz Perelló, estimó que el rubro de las instalaciones representa, en promedio, un 35% del costo total de un proyecto de construcción. Nuestro experto invitado cuenta con una amplia trayectoria internacional en diversas ramas de la industria, como la edificación singular, vertical, habitacional, retail, hospitalaria y hotelera.

Monterrey, N.L., México. Noviembre 5 de 2019 – Debido al alto costo de las instalaciones y a su elevada complejidad en el diseño y construcción de edificios, la Ingeniería MEP (Mechanical, electrical and plumbing) juega actualmente un papel trascendental.

La Ingeniería MEP reúne en una única disciplina todas las especialidades relacionadas con el rubro de las instalaciones.

Su uso, explicó el experto, permite a los desarrolladores/constructores minimizar las descoordinaciones y reducir los costos asociados al caos.

A continuación, un extracto de la entrevista con el Ingeniero MEP Jaume Ferrándiz Perelló.

IO: Infoobras.mx

JFP: Jaume Ferrándiz Perelló

IO – ¿Por qué es importante diseñar adecuadamente las instalaciones al construir un proyecto inmobiliario? ¿cómo se distribuye el costo de un proyecto entre sus diferentes rubros?

JFP – Al analizar los costos de obra para edificaciones grandes podemos encontrar que los rubros donde mayoritariamente se encuentra los montos de inversión son:

Estructura, cimentación y superestructura: 45%

Instalaciones: 35%

Acabados: 13%

Exteriores: 5%

Otros: 2%

Aunque esta división es muy gruesa y pudiera haber diferencias, dependiendo de las características de cada edificio, el punto es que los ahorros sustanciales estén en las estructuras y las instalaciones y éstas, en buena medida, dependen del diseño arquitectónico.

Por esta razón, seleccionar al equipo de diseño se vuelve crítico, sobre todo si es el arquitecto quien toma las decisiones más relevantes.

Inversiones tan grandes y de las que se espera obtener beneficios, deben ser manejadas por expertos con la experiencia suficiente para aportar valor al proceso de diseño, más allá de únicamente ser capaz de resolver el proyecto.

En este sentido, el contar con un Equipo MEP (que representa el 35% del costo de un proyecto) juega un papel fundamental, ya que la integración de instalaciones aporta información muy relevante para la toma de decisiones y al mismo tiempo ofrece una capacidad de análisis que contribuye a estimar y obtener costos fiables de alternativas de diseño.

IO – ¿Cuáles son algunos de los costos/problemáticas comunes que surgen en un proyecto a causa de no darle la importancia que merece la Ingeniería MEP?

JFP – Algunos de los problemas que se generan con una mala o inexistente coordinación técnica de instalaciones son:

-Inconsistencias con el proyecto de cálculo estructural (pasadas y shafts).

-Insuficiente espacio en el entrecielo.

-Especialidades no conectadas entre sí (como pueden ser equipos sin suministro eléctrico) y duplicidad de elementos entre las distintas especialidades (tableros eléctricos definidos en el proyecto eléctrico y en el de clima).

-Conflictos e interferencias físicas

-Choque entre ductos de clima y bandejas eléctricas, así como incumplimientos normativos por interferencias (cañerías de agua sobre tableros eléctricos), entre otras.

La gravedad dependerá del impacto del error durante la construcción, ya que por lo general su corrección implica mayores costos y plazos, los que varían dependiendo del momento en que se detecta.

Hay una segunda problemática producto de las descoordinaciones: el aumento de costos. De acuerdo compañeros de profesión y desarrolladores que establecen esta organización inicial, la única manera de evitar o minimizar estos errores es con una adecuada coordinación antes y durante la construcción.

IO – ¿Qué es la Ingeniería MEP? ¿Cuál es su importancia?

JFP – MEP se refiere al diseño integral de las instalaciones en edificios (mechanical, electrical, plumbing). En edificios singulares, no hay duda que la cantidad de especialidades e ingenierías que intervienen en el diseño hace difícil la compatibilización de las mismas.

No obstante, un Diseño MEP global reúne en una única disciplina todas estas especialidades. La Ingeniería MEP reúne en un mismo equipo alcances como: planificación, toma de decisiones, documentación precisa, ingeniería, rendimiento, costo, construcción y operación/mantenimiento de las instalaciones resultantes.

La ingeniería MEP es capaz de un diseño en profundidad, así como la selección de todos los sistemas de un edificio.

Un equipo de Ingenieros MEP investigará el mejor diseño y proporcionará a los instaladores las especificaciones precisas para la ejecución. Por ello, los ingenieros que trabajan en el campo MEP deben comprender una amplia gama de disciplinas, que incluyen tales como mecánica, fluidos, termodinámica, química, electricidad, telecomunicaciones u otras.

IO – ¿Qué tanta importancia le dan los desarrolladores a esta disciplina en los proyectos verticales de México y en otras partes del mundo?

JFP – Es cierto que actualmente no se le da el valor que se merece ni la dedicación suficiente a la ingeniería MEP para desarrollar un diseño de calidad para un mejor desarrollo del proyecto.

Posiblemente porque no se valoran las instalaciones por ser el último ítem en la cadena constructiva y porque participan en la actualidad demasiados técnicos en el proceso de diseño.

O bien porque los arquitectos/desarrolladores/inversionistas no consideran oportuno formar el equipo desde inicio pensando que podrán resolver en el durante.

Estos tres factores, tan habituales, no hacen sino causar problemas a futuro y costes adicionales, los cuáles no aparecen en la previsión de costes inicial; motivo por el cual el inversionista está satisfecho en el inicio, pero descontento a medida que el proyecto se desarrolla y aumentan los adicionales por cambios.

Es por esto que atender las ingenierías es importantísimo para el beneficio del proyecto. Todo resulta más sencillo y menos gravoso económicamente, en cuanto a inversión en diseño, si aunamos todas las instalaciones en una sola; si una ingeniería global desarrolla todo el proyecto. La ingeniería global o un liderazgo MEP debe partir desde el diseño conceptual.

IO – Generalmente, ¿sobre quienes recae el tema de Ingeniería MEP en un desarrollo inmobiliario? ¿generalmente están bien preparados para hacer este trabajo? ¿por qué?

JFP – En la fase de diseño o conceptual, el arquitecto es el responsable del proyecto, quien interactuará a partir de este punto con los especialistas de las demás disciplinas para conocer su opinión y tener su apoyo en cuestiones técnicas generales. Los especialistas de los que se puede auxiliar son ingenieros estructurales, ingenieros en mecánica de suelos y geotécnica e ingenieros en instalaciones de diversas áreas: hidráulica, eléctrica, voz y datos, aire acondicionado, etcétera.

Por todo esto y porque los proyectos se complejizan por las tecnologías involucradas y porque los desarrolladores e inversionistas también están solicitando proyectos con mejores prestaciones, prestarle la atención que se merece a las instalaciones es fundamental. Y la forma de poder ejercer un mayor control sobre las disciplinas que aparecen subrayadas en el párrafo anterior es desde una ingeniería única, la Ingeniería MEP, y como es lógico, desde su inicio.

Zapatero a tus zapatos, expresión coloquial aplicable en este caso al ámbito de la construcción. Optar únicamente por el equipo arquitectural en la fase conceptual y previa dificultará enormemente un proyecto de calidad. Por supuesto que un arquitecto con experiencia está preparado para el desarrollo del proyecto que se le encomiende, pero en cualquier caso necesita del apoyo técnico en aquellas áreas que su especialidad y formación no desarrolla.

Debido a este escenario, se hace indispensable que todos los involucrados en su desarrollo participen en el proceso de coordinación e integración, etapa en la que el coordinador MEP debe manejarse como un especialista más. La integración de especialidades es importantísima, ya que un sistema puede afectar el comportamiento del otro.

IO – ¿Por qué los desarrolladores/inversionistas/gerencias de obra deberían interesarse en el tema de la Ingeniería MEP?

JFP – Cada vez se están interesando más y aplicando una compatibilización general de especialidades en los proyectos.

Cada vez se están desarrollando más proyectos BIM o bien con estándares 2D mejor coordinados, pero existe un gran margen de mejora. Simplemente se trata de incorporar una ingeniería global desde el inicio, una ingeniería que pueda recomendar soluciones técnicas, que pueda tratar con el desarrollador los estándares necesarios según las necesidades del inversionista.

Pero no solo viendo el edificio desde su inicio sino a partir del primer punto del fin, cuando ya está terminado el mismo. Las instalaciones son el corazón del edificio, aquellas que le dan una mejor vida útil, aquellas que se adaptarán a las necesidades de futuros clientes o propietarios, y preparadas para los cambios que puedan venir dado que la sociedad avanza.

Muchas veces el error es querer introducir tecnología innecesaria para el día a día del edificio, sin pensar en los problemas de mantenimiento a futuro, sin tener en cuenta que realmente necesitará el usuario. Por todo ello este diseño conceptual es tan necesario, ahorrando tanto costes de construcción como costes de operación, y a su vez mejorando la satisfacción del usuario.

Errores por defecto o por exceso de ingeniería son habituales, y esto es lo que debemos evitar en todo caso. Un edificio e instalación es ‘un traje a medida’, luego el sastre tiene que tomar esas medidas con anterioridad, tiene que conocer perfectamente al usuario final.

IO – ¿Es costoso integrar la Ingeniería MEP en un proyecto? ¿Alrededor de cuanto puede costar?

JFP – Los propietarios y los desarrolladores de bienes raíces pueden ahorrar mucho tiempo y capital a través de la integración de MEP en sus proyectos de construcción. Dado que esto requiere habilidades de gestión de proyectos, dominio sobre herramientas de diseño avanzadas y conocimiento sobre los códigos de construcción, se recomienda encarecidamente trabajar con un Diseñador MEP cualificado.

Aunque las empresas también pueden reunir y capacitar a su propio equipo de ingeniería MEP internamente, puede ser muy difícil cuando su negocio principal no está relacionado con la ingeniería. Trabajar con consultores externos o empresas de ingeniería permite a los clientes administrar los costos de ingeniería por proyecto, en lugar de convertirlos en un gasto mensual permanente en su nómina.

Pasados ya a la fase de construcción o supervisión y control de obra (management), la figura del ingeniero global de instalaciones será tan fundamental como durante la fase de diseño.

En cuanto a costes, un modelo 3D MEP avanzado de un edificio tiene un precio más alto que un conjunto convencional de dibujos en 2D, pero también es mucho más útil para la administración de propiedades. Una inversión adicional en diseño y en la planificación generalmente vale la pena pensando en un proyecto más rápido y menos costoso, y amortizable a más corto plazo, así como problemas de mantenimiento reducidos a largo plazo.

La integración MEP siempre mejorará el coste del proyecto con independencia de que se trabaje en un modelo 2D o 3D.

IO – ¿Cuál es la mejor forma de implementar la Ingeniería MEP en un proyecto? ¿Qué opciones hay actualmente al alcance de los desarrolladores regiomontanos?

JFP – Si bien el paso a paso en la edificación de una obra puede variar según la metodología que se utilice para desarrollar el proyecto, hay herramientas diseñadas y destinadas para mejorar la coordinación e integración de especialidades y que con su uso pueden ayudar a obtener mejoras en los resultados finales.

Una de estas es el BIM (3D), plataforma tecnológica que integra arquitectura, ingeniería y construcción. No obstante, esta es una decisión de inicio, pudiéndose realizar también un buen proyecto en 2D con la participación de todos los actores desde su inicio.

Otra recomendación es contar con tiempo. El principal problema de los proyectos proviene de lo reducido de los plazos para realizarlos y muchas veces esto se aumenta porque los demandantes evalúan mayormente el costo directo del estudio del proyecto y no valoran la experiencia del profesional, ni el resultado de proyectos similares realizados anteriormente.

En otros países, la etapa de diseño de proyecto demora entre dos o hasta tres veces más de lo que se exige aquí. Eso permite que luego, el proceso de construcción sea mucho más ordenado y rápido.

Los proyectos de edificación cada vez cuentan con mayor número de especialidades, por lo que la coordinación entre ellas se vuelve fundamental, luego contar con un equipo MEP global se podrán englobar todas.

Aunque hay una curva de aprendizaje cuando se introduce por primera vez un único Interlocutor MEP, los equipos de ingeniería trabajarán de manera mucho más efectiva ordenados por un único líder. Una de las principales ventajas de la integración MEP es la eliminación de muchas tareas repetitivas y que requieren mucho tiempo que caracterizan el proceso de diseño de ingeniería convencional.

IO – En la actualidad ¿Qué visión debe tenerse al abordar un proyecto de construcción de gran magnitud?

JFP – Así como la ciencia se ha ido especializando cada vez más, la construcción de edificaciones también ha seguido esta ruta. Los distintos tipos de proyectos presentan complejidades que requieren la participación de diversos profesionales que aporten al correcto funcionamiento final de la obra.

En edificación en altura, mixta, comercial, hotelera, de oficinas o singular, hay que abordar la ingeniería estructural, arquitectura, revestimientos, instalaciones eléctricas, de gas, de agua, aire acondicionado, calefacción, protección contra-incendios, ascensores y son muchas más en recintos como hospitales de alta complejidad, donde el confort y seguridad juegan un rol relevante.

Los proyectos de edificación se ha complejizado debido al mayor número de especialidades involucradas, aumentando por tanto el número de profesionales, volviéndose por tanto el proceso de coordinación fundamental, y ahí es donde redunda el MEP, un mismo actor para superar descoordinaciones entre los distintos especialistas, tanto en la fase de diseño como management, unificando en un único interlocutor una carga del alrededor del 30-40% del proyecto, la cual evitará enormemente incumplimientos de plazos y costos asociados en instalaciones.

Zona de contacto

Jaume Ferrándiz Perelló

jaume@otpingenieria.net

LinkedIN: https://www.linkedin.com/in/jaume-ferr%C3%A1ndiz-perell%C3%B3-532a5a64/

Perfil del entrevistado:

Jaume Ferrándiz Perelló es Project Manager Construcción Singular, Arquitectura e Instalaciones. Cuenta con experiencia en el desarrollo y jefatura de obra de proyectos hoteleros y edificios singulares, así como del mantenimiento hotelero.

Su área de especialidad incluye el control de costes, dirección de obra, replanteo, documentación administrativa, licencias y contratación.

Ha trabajado y/o colaborado, de forma particular o externa en prácticamente todos los departamentos técnicos y/o de arquitectura/ingeniería: redacción de proyectos, ofertas, dirección y jefatura de obra, producción y área comercial.

Proyectos relevantes y empresas:

Proyectos: Hotel Marriott (Haití), Hotel Seen y Noom Abidjan, Hoteles Hipotels y Palladium (Cancún), Hospitales Auna y Sanna (Perú), Torre Top Monterrey, entre otros.

Empresas: Grupo Vapf, Humiclima, Sampol, Estel, Jg Ingenieros, Talat y Sensa.