AyD de Monterrey y proyectos DOT ¿A qué estás jugando Juan Ignacio Barragán?

Desarrolladores regios viven un auténtico vía crucis en su intento de obtener la factibilidad de agua y drenaje para sus proyectos

Monterrey, Nuevo León, a 27 de septiembre de 2023 – La situación que están experimentando los desarrolladores inmobiliarios regios que registraron sus proyectos bajo el modelo DOT (Desarrollo Orientado al Transporte) se torna cada vez más crítica, y está lejos de ser un juego.

Más bien, ha llevado a los desarrolladores a un estado de incertidumbre, desesperación y desgaste sin precedente en la industria del desarrollo inmobiliario de Nuevo León.

De acuerdo con desarrolladores consultados, a raíz de que el urbanista Juan Ignacio Barragán tomó las riendas de Agua y Drenaje de Monterrey, obtener la factibilidad de agua y drenaje que otorga la paraestatal se ha vuelto una auténtica misión imposible para este tipo de proyectos.

El escenario se agrava si se considera que dicha factibilidad es uno de los requisitos claves para que el Municipio de Monterrey pueda otorgar licencias de construcción y, con ello, los desarrolladores inmobiliarios puedan iniciar las obras de nuevos edificios.

PERO ¿A QUÉ ESTÁS JUGANDO JUAN IGNACIO BARRAGÁN?

A fin de tener, de primera mano, el posicionamiento de Agua y Drenaje de Monterrey y de su director sobre esta problemática, recientemente solicitamos información a la paraestatal vía el INAI (Folio 191116923000143). Se realizaron un total de 11 cuestionamientos, pero la siguiente respuesta que recibimos arroja luz acerca del tema que nos atañe.

Cuestionamiento de Infoobras.MX – ¿Qué estipulaciones sobre densidad (viviendas por hectárea) contempla la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Estado de Nuevo León? Asimismo, ¿qué especificaciones presenta el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) en cuanto a la misma materia? Dada la posibilidad de discrepancias entre ambos, ¿cómo impactan estas diferencias en la decisión de autorizar o no factibilidades de agua y drenaje por parte de Agua y Drenaje de Monterrey? Finalmente, ¿qué medidas está tomando Agua y Drenaje de Monterrey para abordar y remediar esta situación, a fin de contribuir a por lo menos dar certeza a los desarrolladores inmobiliarios e inversionista mexicanos y extranjeros?

Respuesta de Agua y Drenaje de Monterrey – El problema principal presentado es que conforme al artículo 73 del Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Municipio de Monterrey, en el punto #1 entre otras cosas menciona que la densidad y los lineamientos urbanísticos son libres.

Es decir que en estas zonas no se encuentra definido una densidad, motivo por el cuál no podemos tener planes de crecimiento e infraestructura para una densidad no específica o ilimitada, complicando la toma de decisiones.

En resumen: No queda nada claro qué pregunta respondió Agua y Drenaje de Monterrey. El cuestionamiento era directo y exhaustivo y tenía la intención de entender el origen de la actual crisis, desde la perspectiva de Agua y Drenaje de Monterrey.

Desafortunadamente, no se logró el objetivo. La realidad es que la respuesta no ofrece soluciones o medidas concretas para abordar esta situación, lo que representa una gran preocupación y genera incertidumbre a desarrolladores e inversionistas, actuales y futuros.

HISTORIAS DE TERROR

En los últimos meses, incluso años, directivos de desarrolladoras y gerencias de proyectos involucrados en proyectos DOT han experimentado un auténtico vía crucis en su intento de obtener la factibilidad de Agua y Drenaje de Monterrey.

“Estamos muy frustrados, porque nosotros no compramos tierra para tenerla ahí, en inventario para toda la vida. Hacemos inversiones para desarrollarlas. Literalmente, nos están madreando inversión, lo cual sería entendible si me estuviera saltando alguna ley o reglamento, pero nada, ¡es increíble!”, lamenta uno de los desarrolladores afectados.

Y tiene razón, los proyectos bajo la modalidad DOT son legales, tal y como lo reconoce Agua y Drenaje en su respuesta vía transparencia: “en el artículo 73 del Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Municipio de Monterrey, en el punto #1, entre otras cosas, menciona que la densidad y los lineamientos urbanísticos son libres”.

La insistencia de Agua y Drenaje de frenar los proyectos DOT es ilegal y tiene el efecto perverso de desalentar la inversión y la generación de empleos, además de ocasionar incertidumbre en los inversionistas nacionales y extranjeros.

“Sin factibilidad, en automático no hay permiso de construcción y por ende no hay crédito bancario. Y si no hay crédito, no hay construcción.

“Quien está detrás de esto por una convicción y una creencia personal es Juan Ignacio Barragán. Él lo ha dicho abiertamente, las densidades ilimitadas y los proyectos DOT son una pendejada”, sostiene una de las fuentes, visiblemente molesto.

“Juan Ignacio Barragán no quiere una ciudad vertical, él quiere una reglamentación tipo París, edificios bajos y todos a la misma altura, lo cual no se ajusta a nuestra realidad actual”, añade otro de los entrevistados.

¡NEGOCIANDO EN LO OSCURITO!

Los entrevistados coinciden en señalar la postura que, sin sustento legal, está adoptando Agua y Drenaje de Monterrey ante los proyectos DOT: condicionar la factibilidad a los desarrolladores, otorgándola sólo a proyectos que modifiquen su densidad a 700 viviendas por hectárea.

Sin embargo, en la práctica, realizar este ajuste exigido por la paraestatal es totalmente inviable, debido a las condiciones actuales del mercado.

Por ejemplo, un proyecto DOT que originalmente contemplaba 200 departamentos, con un precio de venta promedio de 3 millones de pesos, con el ajuste en la densidad, implicaría que sólo podrían construir 120 unidades.

“Pero con esto, olvídate de la vivienda asequible, tendrían que ser ‘depas’ de 10 u 11 millones de pesos que, además, a esos precios nadie te va a comprar”, advierte uno de los desarrolladores consultados.

LA SOLUCIÓN: PROPUESTAS

A continuación, les compartimos algunas pautas que pueden seguir nuestras autoridades para, finalmente, resolver los problemas abordados en este artículo.

1.-Legalidad y factibilidad: En la contestación de Agua y Drenaje vía INAI, la paraestatal señala que el problema principal presentado es que conforme al artículo 73 del Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Municipio de Monterrey, en el punto #1 entre otras cosas menciona que la densidad y los lineamientos urbanísticos son libres. Es decir que en estas zonas no se encuentra definido una densidad, motivo por el cuál no podemos tener planes de crecimiento e infraestructura para una densidad no especifica o ilimitada, complicando la toma de decisiones. Ante este panorama, es crucial que nuestras autoridades evalúen este artículo o reglamento y, si lo consideran necesario, realizar las modificaciones que se requieran. No obstante, es totalmente injusto e ilegal obstaculizar los proyectos a desarrolladores que ya tienen algún proyecto DOT en trámite, simplemente por el hecho de ser un proyecto DOT.

2.-¡Se vale pedir! Es trascendental que Agua y Drenaje sea claro y transparente con los desarrolladores DOT sobre lo que se requiere para otorgarles la factibilidad. Como lo reconoce Agua y Drenaje en su respuesta vía INAI: Agua y Drenaje puede solicitar realizar inversiones a los desarrolladores en áreas públicas cuando la red de agua potable y drenaje sanitario existentes no tienen capacidad para el nuevo desarrollo, esto con fundamento en el Artículo 34 de la LEY DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN.

3.- Promover la colaboración interinstitucional: Fomentar la comunicación y la colaboración entre Agua y Drenaje de Monterrey, el Municipio de Monterrey y otros organismos gubernamentales relevantes para establecer un proceso más fluido y coordinado para la obtención de factibilidades.

4.- Revisar y simplificar los procedimientos: Evaluar y simplificar los procedimientos y requisitos necesarios para obtener la factibilidad de agua y drenaje, eliminando trabas burocráticas innecesarias que dificultan el desarrollo de proyectos.

5.- Establecer plazos claros: Definir plazos específicos para la revisión de solicitudes de factibilidad, de manera que los desarrolladores tengan una idea clara de cuánto tiempo tomará el proceso.

6.-Capacitación y sensibilización: Brindar capacitación a los funcionarios encargados de evaluar las solicitudes de factibilidad sobre el modelo DOT y sus beneficios, para que comprendan mejor su impacto positivo en la ciudad.

7.-Incentivos fiscales: Considerar la posibilidad de ofrecer incentivos fiscales a los desarrolladores que opten por proyectos DOT que cumplan con ciertos criterios de sostenibilidad y movilidad.

8.-Participación ciudadana: Involucrar a la comunidad local en el proceso de toma de decisiones relacionadas con proyectos DOT, de manera que se puedan abordar inquietudes y se obtenga un mayor respaldo público.

9.-Mapeo y Evaluación de Infraestructura: Realizar un mapeo detallado y una evaluación exhaustiva del estado de la infraestructura de agua y drenaje en todas las áreas de Monterrey. Esto incluiría la identificación de áreas con problemas de capacidad, deterioro o necesidades de actualización.

10.-Publicación de Información: Hacer pública la información recopilada en el punto anterior a través de un portal en línea o una plataforma de datos abiertos. Esto permitiría a los desarrolladores acceder a información actualizada sobre la capacidad y las condiciones de la infraestructura existente.

11.-Asesoramiento Técnico: Ofrecer asesoramiento técnico a los desarrolladores que estén considerando proyectos en áreas específicas. Esto les ayudaría a comprender mejor los desafíos potenciales y a tomar decisiones informadas sobre el diseño y la planificación de sus proyectos.

12.-Priorización de Inversiones: Utilizar la información recopilada para priorizar inversiones en la infraestructura de agua y drenaje en áreas que lo necesiten. Esto ayudaría a mejorar la capacidad y la calidad de los servicios en toda la ciudad.

13.-Proceso de Solicitud y Renovación Claros: Desarrollar y publicar una guía detallada que describa el proceso de solicitud y renovación de factibilidades. Esto ayudará a los desarrolladores a comprender los pasos necesarios y los requisitos involucrados.

14.-Actualización de Factibilidades: Considerar la posibilidad de extender la vigencia de las factibilidades otorgadas, especialmente para proyectos inmobiliarios que puedan tener plazos de construcción más largos. Esto proporcionaría mayor flexibilidad a los desarrolladores.

15.-Evaluación Transparente: Garantizar que el proceso de evaluación de factibilidades se realice de manera transparente y que los criterios utilizados estén claramente definidos. Esto contribuirá a la confianza de los desarrolladores en el proceso.

16.-Mejora Continua: Continuar trabajando en la mejora del tiempo de respuesta para las solicitudes de factibilidad, con el objetivo de agilizar el proceso y reducir los plazos aún más.

17.-Regularización de Desarrollos: Continuar con los esfuerzos de regularización de desarrollos que han incumplido en el pasado, asegurando que cumplan con las obligaciones de infraestructura requeridas.

¿Quieres saber más acerca de este tema? Lee el artículo que publicó Infoobras.MX el pasado 23 de agosto de 2022, con el título: Truenan desarrolladores vs. arbitrariedades de Agua y Drenaje

Clic aquí: https://wp.infoobras.mx/2022/08/23/truenan-desarrolladores-vs-arbitrariedades-de-agua-y-drenaje/

Si quieres echar un vistazo a la respuesta que se obtuvo de Agua y Drenaje vía INAI (Folio 191116923000143), te compartimos el PDF en el siguiente enlace:

https://wp.infoobras.mx/wp-content/uploads/2023/09/AYDTransparencia2023-1.pdf